リースバックとリバースモーゲージの違い インターネットなどで「任意売却」を調べると「リースバック」、「リバースモーゲージ」というものが良く出てきます。自宅を活用した生活資金の確保という意味では同じですが呼び方も似ていることから同じものだと勘違いされている方も多いです。両者を簡単に説明すると 「リースバック」は売却、「リバースモーゲージ」は融資といった違いです。こちらではこの辺を詳しく説明していきます。 リースバックとは リースバックとは、自宅を不動産業者の第三者に売却し、その買主から賃貸物件として借りることで売却後もそのまま自宅に住み続けられるという仕組みのことです。「売却金額＞住宅ローン残債」のアンダーローンの場合は、 まとまった資金を手元に残し住み続けられることができます。「売却金額＜住宅ローン残債」のオーバーローンの場合でも 任意売却によって条件を満たせば、住み続けられることができるのです。 以下が条件となります。 ①債権者（保証会社・サービサー）の同意が必要 同意が得られなければリースバックできません。また、売却価格の決定権は債権者にあり売却は認められても債権者の指定した売却価格に、リースバックでの評価額が届かない場合は成立しません。 ②買い手を見つける 買い手は主に不動産業者になりますが、投資物件として一般投資家に募集を募る方法もございます。 ③毎月の家賃を安定的に支払える収入がある これからは賃貸物件に住み続けますので年金収入でも構いませんが、 家賃収入が支払える収入があることが大前提となります。そして毎月の賃料が滞ると退去を命じられます。 リースバックのメリット・デメリット メリット 売却後も慣れ親しんだ家に住み続けられる 周囲に売却したことを知られない 固定資産税・管理費・修繕積立金等の費用負担がなくなる 住宅ローンの返済から解放される まとまった資金が確保できる 買戻しすることも可能 デメリット 家賃の負担が発生する 買い手からすると投資物件となるので、売却金額が相場よりも低い 住宅ローンの残債が多いと、資金が手元に残らない このようなメリットとデメリットがあります。リースバックが引越したくはない人、早くまとまった資金が欲しい人、相続問題を回避したい人、固定資産税等のランニングコストの支払いが負担に感じている人、住宅ローン返済が困難な人などには向いている方法かもしれません。 リバースモーゲージとは リバースモーゲージとは、住んでいる自宅を担保に金融機関からお金を借りて契約者が亡くなった後に借入金を一括返済する仕組みのことです。自宅に住み続けられるというところはリースバックと同じですが調達資金が売却代金か融資金かは明確に違います。金融機関は、担保となる自宅に根抵当権を設定し「融資極度額」を決めます。 そして極度額を上限に資金を貸し付けます。受け取り方法は基本的に下記の３つです。 ①年金方式 一定の年数にわたって毎月定額を借りていく方式です。生活資金として使いたい場合に便利です。 ②一括方式 契約時にまとめて借り入れる方法です。借入金を住まいの増改築資金にあてたりする場合に有効です。 ③極度額方式 今すぐに現金が必要ないではないが、必要なときには限度額まで借りられるという方式です。極度額方式の契約を事前にしておけば、面倒な手続きもなく必要資金をスムーズに借り入れることができます。 病気やケガ、突然の災害や事故など、万一の事態に備えておきたい場合などに有効です。 リバースモーゲージのメリット・デメリット メリット 自宅に住み続けたまま、資金を確保できる 借入金の返済がない（利息のみ返済のところもあり） 比較的高齢者でも利用可能 極度額まで何度でも借入可能 年金のように毎月一定額を受け取れる デメリット 対象物件が戸建てのみの金融機関が多い 融資極度額を算出する資産評価額が低い 調達資金の使用用途に制限あり（事業用はダメなど） 年齢制限が55歳以上とする金融機関が多い 長生きした場合、融資枠を使い果たして　しまうリスクがある 相続人の保証が必要 定期的な担保評価見直しで、評価額が　融資極度額を割り込んでしまうと一括　返済を求められる場合もある このようなメリットとデメリットがあります。リバースモーゲージは自宅を残したまま資金確保したい人リフォームして住み続けたい人、毎月一定額の生活費を確保したい人などには向いている方法かと思います。 まとめ 上記の通り、それぞれ売却と融資により資金調達する方法です。皆さんの置かれている状況にもよりますが、リバースモーゲージの利用にはエリアや年齢などの制限があります。それぞれの違いやメリット・デメリットを確認したうえで選択することが大切になります。また「老後資金が不足している」「住宅ローンの返済が厳しい」という状況ではこれ以外にも住宅ローンのリスケや借り換え、任意売却などの解決方法があります。 無料相談 お気軽にご相談ください 「住宅ローン滞納」に関するお問い合わせ・ご相談を承っております。大小に関わらず、皆さまのお問合せをお待ちしております。 メールでのお問い合わせ LINEでのお問い合わせ