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「任意売却」と「競売」の違いについて

現在のコロナ禍において、様ざまな理由で住宅ローンの返済が厳しくなる方が増えております。
返済方法の選択肢として、ここでは「任意売却」「競売」の違いについて簡単にご説明します。

【競売】と【任意売却】の違い
まず競売は、住宅ローンの返済が滞り、債権者である金融機関が貸付残代金の回収のために抵当権の入っている自宅を強制的に売却する手続きです。

任意売却と競売の違いについて

競売の流れ

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競売の申し立てが受理されると、債務者が住んでいても居なくても裁判所主導で強制的に手続きが進められていきます。

対抗策が無い限り最終的には立退きを命じられ、寝たきりの祖母が居ようが転居先が決まっていなくても強制執行で建物を明け渡すよう促されます。
続いて、任意売却とは、住宅ローンを返済している金融機関や不動産仲介業者と話し合いによって売却する手続きとなります。

競売と違い、裁判所を介さないことがポイントです。
また競売に比べ、市場価格に近い金額での取引が見込めるため残りの残債務が少なくなりやすいメリットがあります。

競売の流れ

任意売却の流れ

①不動産業者とご相談

まずは自身の自宅の相場を知る事が必要になります。
昨今では無料で複数の業者に一括査定依頼ができるサイトなどもございます。
また不動産業者といっても地域密着型や大手チェーン店など様々な業者や営業マンがいますので、自身のフィーリングに合った方を選ぶことをお勧めします。

②借入金融機関とご相談

査定結果がわかれば、住宅ローンの残債の全額返済可、または足りない部分についてどうするか、金融機関との相談が必要となります。

売却方法について金融機関と合意ができれば、次は売り出し開始です。

③不動産業者と媒介契約、もしくは買取承諾

自身の物件を売却するには不動産業者に仲介をしてもらうか買い取ってもらういずれかになります。
いずれもメリット・デメリットがありますが

仲介

メリット:買取より高い金額での取引が見込める
デメリット:時間がかかる

買取

メリット:最短3日ほどで現金化できる
デメリット:仲介より安い金額になる可能性が高い

まとめ

簡易的に取りまとめましたが、競売と任意売却ではかなりの違いがあります。
競売では強制的に全ての手続きが進められ、自身の債務が全て無くなる可能性が低く、競売の申し立てから立退きまでの期間は精神的に日々の私生活に影響を及ぼすと考えられます。
また今後の生活に金銭的にも負担が大きくなってくるはずです。

住宅ローンを滞納気味、もしくは支払いが困難になって競売申立てされてはもう手遅れになります。

「競売」だけは避けるよう、早急に専門家との相談を強くお勧めします。
かわって任意売却は、専門家から様々なアドバイスが聞けて、自身の不安や疑問にお応えしてもらえます。
ローンの返済が厳しくなってきた、収入の増加や返せる目途が立たない。、そんな状況になってきたら早急に専門家に相談することをお勧めします。

売却をせずに現況の困難を打開する方法はございます。
お悩みがあれば一人で悩まず、専門家との早めのご相談をおすすめいたします。

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これまでの事例をもとにご紹介します

サムネイル:不動産110番コラム

不動産110番コラム

さて、弊社では幅広く不動産関係業務を執り行っておりますが家庭の事情(離婚や転勤)や債務整理等の事情で「自宅を手放したい」というご相談を受けることもしばしばあります。 昨年も「金銭債務を理由として自宅売却を検討したい」という相談があり複数の提案を行いましたが、結局のところ相談者は条件面の良い他の業者と取引しますという事で弊社はお断りを受けました。ところが、その一件から半年程経過した頃、久しぶりにその相談者から電話があり「まだ自宅は売却せず、問題解決もできていない」という事でした。 一般的に、不動産所有者の意思決定によって執り行う売買の事を「任意売却(にんいばいきゃく)」と言います。 任意売却のメリットの1つに、市場価格・近隣の取引相場で売却価格を決められるため、競売に比べて高い価格で売却できる可能性が高いというものがあります。 競売で自宅を手放すと、市場価格より安い金額になるデメリットがあるという事ですね。その場合、相談する業者選びも大変重要になってきます。 〇親身に相談に乗ってくれるか 〇過去の取引実績 〇フットワークが良いか 〇過度な好条件の提案をしていないか その他様々なポイントがありますが、個人的には 相談して安心感がもてるか、少しでも気が楽になれたかという点が重要と感じます。 上記の相談者から再度の電話をいただいてから1ヵ月弱で、当社にて自宅を売却させて頂きました。相談者様によって様々な事情・条件ありますが、まずは専門家への相談をオススメ致します。 無料相談 お気軽にご相談ください 「住宅ローン滞納」に関するお問い合わせ・ご相談を承っております。大小に関わらず、皆さまのお問合せをお待ちしております。 メールでのお問い合わせ LINEでのお問い合わせ

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サムネイル:リースバックとリバースモーゲージ

リースバックとリバースモーゲージ

リースバックとリバースモーゲージの違い インターネットなどで「任意売却」を調べると「リースバック」、「リバースモーゲージ」というものが良く出てきます。自宅を活用した生活資金の確保という意味では同じですが呼び方も似ていることから同じものだと勘違いされている方も多いです。両者を簡単に説明すると 「リースバック」は売却、「リバースモーゲージ」は融資といった違いです。こちらではこの辺を詳しく説明していきます。 リースバックとは リースバックとは、自宅を不動産業者の第三者に売却し、その買主から賃貸物件として借りることで売却後もそのまま自宅に住み続けられるという仕組みのことです。「売却金額>住宅ローン残債」のアンダーローンの場合は、 まとまった資金を手元に残し住み続けられることができます。「売却金額<住宅ローン残債」のオーバーローンの場合でも 任意売却によって条件を満たせば、住み続けられることができるのです。 以下が条件となります。 ①債権者(保証会社・サービサー)の同意が必要 同意が得られなければリースバックできません。また、売却価格の決定権は債権者にあり売却は認められても債権者の指定した売却価格に、リースバックでの評価額が届かない場合は成立しません。 ②買い手を見つける 買い手は主に不動産業者になりますが、投資物件として一般投資家に募集を募る方法もございます。 ③毎月の家賃を安定的に支払える収入がある これからは賃貸物件に住み続けますので年金収入でも構いませんが、 家賃収入が支払える収入があることが大前提となります。そして毎月の賃料が滞ると退去を命じられます。 リースバックのメリット・デメリット メリット 売却後も慣れ親しんだ家に住み続けられる 周囲に売却したことを知られない 固定資産税・管理費・修繕積立金等の費用負担がなくなる 住宅ローンの返済から解放される まとまった資金が確保できる 買戻しすることも可能 デメリット 家賃の負担が発生する 買い手からすると投資物件となるので、売却金額が相場よりも低い 住宅ローンの残債が多いと、資金が手元に残らない このようなメリットとデメリットがあります。リースバックが引越したくはない人、早くまとまった資金が欲しい人、相続問題を回避したい人、固定資産税等のランニングコストの支払いが負担に感じている人、住宅ローン返済が困難な人などには向いている方法かもしれません。 リバースモーゲージとは リバースモーゲージとは、住んでいる自宅を担保に金融機関からお金を借りて契約者が亡くなった後に借入金を一括返済する仕組みのことです。自宅に住み続けられるというところはリースバックと同じですが調達資金が売却代金か融資金かは明確に違います。金融機関は、担保となる自宅に根抵当権を設定し「融資極度額」を決めます。 そして極度額を上限に資金を貸し付けます。受け取り方法は基本的に下記の3つです。 ①年金方式 一定の年数にわたって毎月定額を借りていく方式です。生活資金として使いたい場合に便利です。 ②一括方式 契約時にまとめて借り入れる方法です。借入金を住まいの増改築資金にあてたりする場合に有効です。 ③極度額方式 今すぐに現金が必要ないではないが、必要なときには限度額まで借りられるという方式です。極度額方式の契約を事前にしておけば、面倒な手続きもなく必要資金をスムーズに借り入れることができます。 病気やケガ、突然の災害や事故など、万一の事態に備えておきたい場合などに有効です。 リバースモーゲージのメリット・デメリット メリット 自宅に住み続けたまま、資金を確保できる 借入金の返済がない(利息のみ返済のところもあり) 比較的高齢者でも利用可能 極度額まで何度でも借入可能 年金のように毎月一定額を受け取れる デメリット 対象物件が戸建てのみの金融機関が多い 融資極度額を算出する資産評価額が低い 調達資金の使用用途に制限あり(事業用はダメなど) 年齢制限が55歳以上とする金融機関が多い 長生きした場合、融資枠を使い果たして しまうリスクがある 相続人の保証が必要 定期的な担保評価見直しで、評価額が 融資極度額を割り込んでしまうと一括 返済を求められる場合もある このようなメリットとデメリットがあります。リバースモーゲージは自宅を残したまま資金確保したい人リフォームして住み続けたい人、毎月一定額の生活費を確保したい人などには向いている方法かと思います。 まとめ 上記の通り、それぞれ売却と融資により資金調達する方法です。皆さんの置かれている状況にもよりますが、リバースモーゲージの利用にはエリアや年齢などの制限があります。それぞれの違いやメリット・デメリットを確認したうえで選択することが大切になります。また「老後資金が不足している」「住宅ローンの返済が厳しい」という状況ではこれ以外にも住宅ローンのリスケや借り換え、任意売却などの解決方法があります。 無料相談 お気軽にご相談ください 「住宅ローン滞納」に関するお問い合わせ・ご相談を承っております。大小に関わらず、皆さまのお問合せをお待ちしております。 メールでのお問い合わせ LINEでのお問い合わせ

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サムネイル:税金・公租公課の滞納について

税金・公租公課の滞納について

税金や公租公課を滞納してしますとどうなるのでしょうか。 税金や公租公課の滞納をそのままにしておくと、任意売却や債務整理などの再生計画の考慮時にスムーズに進めていくうえで大きな悪影響を及ぼしてしまいます。滞納する前に、滞納額が大きくなってしまう前に、手遅れになってしまう前に専門家に相談してから再生計画を検討していただきたいです。 公租公課とは 公租公課というのは、税金や町内会費など、公共的な目的のために支払う費用のことで「租税公課」ともいいます。「租税」は、国や自治体に納める税金のことです。「公課」は、公共的な目的を持つ団体などに支払う組合費や会費、負担金などといい、健康保険や年金、社会保険料などのことをいいます。 そしてこれらを総じて「公租公課」と呼んでいます。 公租公課の滞納の影響 ここでいう、税金などの公租公課の滞納というのは、所得税・住民税・自動車税・固定資産税などの「税」という税という名の付くものだけでなく、健康保険料や国民健康保険、厚生年金そういった税金と同様の徴収方法が法律上認められているものも含められますが、任意売却や債務整理といった再生計画を検討するにあたっては、その税金だけではなく、公租公課全般について滞納がないかどうかという事前の確認を実地する必要があります。 この「税金滞納」や「公租公課滞納」は大きな特殊性があります。まず、税金や公租公課の滞納は、個人再生や自己破産の債務整理をしたとしても免責にならずにそのまま残ってしまいます。 また税金や公租公課を徴収する役所や団体は、その滞納処分において、いちいち裁判を起こして確定判決を得るというプロセスを経ずに、直ちに即座に不動産や預金・給与、生命保険などの財産を差し押さえることが可能なのです。 この「税金滞納」や「公租公課滞納」は、一般的なキャッシングとかクレジットで生じた負債とは全く性質が異なる債務であることを知っておいてください。 もし今後、再生計画をしていってその履行中に、不動産や給与・預金とかが万が一差し押さえられた場合予定通りに計画が進まない状況になってしまします。 そうなると再生計画の履行に重大な悪影響が生じるのは明らかです。税金や公租公課の滞納処分によって、再生計画の履行が不可能となってしまったり、困難となるリスクがあるため再生計画に入る前に税金などの公租公課の滞納がある場合はこの問題を先に解決しておかないといけません。 まとめ 税金や公租公課を滞納した場合の再生計画に向けての解決策は、再生計画に入る前に全て完納しておくことです。税金や公租公課の滞納額が大きく、完納が難しい場合は、担当の役所と協議して、納期の延長や、分納の合意を取り付けておく必要があります。 このように、税金や公租公課の滞納がある場合、再生計画の進行に大きな問題が生じてしまいますので滞納する前、あるいはすでに滞納をしてしまっても滞納額が大きくなる前に早めにプロに相談して再生計画の準備を開始してほしいと思います。 早めに相談することで再生計画もスムーズに着手することにつながります。その後スッキリと再スタートが切れることになるはずですので、どうか早めの相談をお待ちしております。 無料相談 お気軽にご相談ください 「住宅ローン滞納」に関するお問い合わせ・ご相談を承っております。大小に関わらず、皆さまのお問合せをお待ちしております。 メールでのお問い合わせ LINEでのお問い合わせ

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サムネイル:「任意売却」と「競売」の違いについて

「任意売却」と「競売」の違いについて

現在のコロナ禍において、様ざまな理由で住宅ローンの返済が厳しくなる方が増えております。返済方法の選択肢として、ここでは「任意売却」と「競売」の違いについて簡単にご説明します。 【競売】と【任意売却】の違いまず競売は、住宅ローンの返済が滞り、債権者である金融機関が貸付残代金の回収のために抵当権の入っている自宅を強制的に売却する手続きです。 競売の流れ 競売の申し立てが受理されると、債務者が住んでいても居なくても裁判所主導で強制的に手続きが進められていきます。 対抗策が無い限り最終的には立退きを命じられ、寝たきりの祖母が居ようが転居先が決まっていなくても強制執行で建物を明け渡すよう促されます。続いて、任意売却とは、住宅ローンを返済している金融機関や不動産仲介業者と話し合いによって売却する手続きとなります。 競売と違い、裁判所を介さないことがポイントです。また競売に比べ、市場価格に近い金額での取引が見込めるため残りの残債務が少なくなりやすいメリットがあります。 任意売却の流れ ①不動産業者とご相談 まずは自身の自宅の相場を知る事が必要になります。昨今では無料で複数の業者に一括査定依頼ができるサイトなどもございます。また不動産業者といっても地域密着型や大手チェーン店など様々な業者や営業マンがいますので、自身のフィーリングに合った方を選ぶことをお勧めします。 ②借入金融機関とご相談 査定結果がわかれば、住宅ローンの残債の全額返済可、または足りない部分についてどうするか、金融機関との相談が必要となります。 売却方法について金融機関と合意ができれば、次は売り出し開始です。 ③不動産業者と媒介契約、もしくは買取承諾 自身の物件を売却するには不動産業者に仲介をしてもらうか買い取ってもらういずれかになります。いずれもメリット・デメリットがありますが 仲介 メリット:買取より高い金額での取引が見込めるデメリット:時間がかかる 買取 メリット:最短3日ほどで現金化できるデメリット:仲介より安い金額になる可能性が高い まとめ 簡易的に取りまとめましたが、競売と任意売却ではかなりの違いがあります。競売では強制的に全ての手続きが進められ、自身の債務が全て無くなる可能性が低く、競売の申し立てから立退きまでの期間は精神的に日々の私生活に影響を及ぼすと考えられます。また今後の生活に金銭的にも負担が大きくなってくるはずです。 住宅ローンを滞納気味、もしくは支払いが困難になって競売申立てされてはもう手遅れになります。 「競売」だけは避けるよう、早急に専門家との相談を強くお勧めします。かわって任意売却は、専門家から様々なアドバイスが聞けて、自身の不安や疑問にお応えしてもらえます。ローンの返済が厳しくなってきた、収入の増加や返せる目途が立たない。、そんな状況になってきたら早急に専門家に相談することをお勧めします。 売却をせずに現況の困難を打開する方法はございます。お悩みがあれば一人で悩まず、専門家との早めのご相談をおすすめいたします。 無料相談 お気軽にご相談ください 「住宅ローン滞納」に関するお問い合わせ・ご相談を承っております。大小に関わらず、皆さまのお問合せをお待ちしております。 メールでのお問い合わせ LINEでのお問い合わせ

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サムネイル:コラム記事:住宅ローン滞納

コラム記事:住宅ローン滞納

住宅ローンの毎月の支払いが、最近ちょっとキツイなあとか しばらく支払い猶予して欲しいなとか思った事ないでしょうか?   特に急な出費が出たり収入が減ったりすると、支払いをストップしたくなりがちです。 ただ、実際に支払いを滞納すると、銀行の融資担当者からしつこく催告(催促)の電話があるのも事実です。   銀行の担当者にどのような対応をすれば良いでしょうか?   ①まずは、最初のポイントです。住宅ローン滞納をした場合、どうしても銀行からの電話に出たくない逃げたい気持ちもわからなくもないのですが、 結論から言うと電話には必ず出て下さい。 ②そして相談したい方がいるので、専門家に相談していますと伝えて下さい。   要は、いつでも連絡がとれて話せる事を、まず銀行の融資担当者に理解して感じてもらう事が何よりも重要です。 ご自宅に訪問及び電話が来ても、むやみに拒否するのはNGです。 まずは最低限の信頼関係を失わないようにする事が当初の対応として非常に大切となってきます。          続く

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サムネイル:お客さまの声④:家族の介護費用で生活が苦しい

お客さまの声④:家族の介護費用で生活が苦しい

年齢 56歳 性別 男 職業 会社員 残積 1750万 不動産 店舗付き住宅 悩み 妹に障がいがあり介護費用がかかる。 きっかけ 不動産担保ローンを滞納し、紹介された。 惹かれた点 住みながら借金返済を出切るため。

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