住宅ローンを滞納した時に金融機関との相談をすることの大切さを解説しています。前編では住宅ローンを滞納した時に届く催促状の意味合いについてご紹介しました。

こちらの記事は前編からの続きになります。まだご覧になられていない方は前編からご覧ください。

住宅ローン滞納した時にはまずは相談！督促状がきたら金融機関へ（前編） へ

中編となるこの記事は競売になるまでの流れを再確認しながら、競売だけでなく任意売却の選択肢もあることを紹介します。各段階での相談するタイミングとポイントを意識して読んでください。

住宅ローン滞納４ヶ月目からは競売の手続きへ

前編にて説明したとおり住宅ローンを滞納した際には３ヶ月目までに金融機関と相談して対処して返済を再開した方が良いのですが、それでも返済が厳しく４ヶ月以降に「期限の利益の喪失予告通知」が届いてしまうと債権者である金融機関は保証会社に代位弁済の手続きに入ってしまいます。保証会社は住宅ローンを契約する際に保証料を支払った会社になります。

金融機関は代位弁済を依頼する保証会社から保証している金額が入金されるとその時点で債権者は金融機関から保証会社へ切り替わります。そしてその後の返済は保証会社に行うことになります。

保証会社に切り替わっても返済がなされない場合は保証会社が裁判所に対して競売の申し立てを行います。競売になってしますと一般での不動産売却における史上単価の50～70%でしか売却できないことがほとんどなので競売は一番避けたいところです。また、競売での売却でも住宅ローンの残債が残る方がほとんどなので、その後も返済し続けないといけません。

先の支払いのことを考えると競売よりは任意売却の方が売却後の返済を圧縮できるので、競売の申し立てを止めるために、保証会社と協議をして任意売却ができるように相談していくこともその時点での対処法になります。

任意売却とは？

任意売却とは住宅ローンを滞納してしまい、保証会社が代位弁済をした後に裁判所に申し立てている段階で、競売以外の方法で不動産を売却して住宅ローンを一括返済する対処法になります。任意売却は住宅の所有者の判断で行うことはできません。債権者である保証会社の合意が必要になります。先述しましたが、競売における売却単価が低いことから任意売却にて物件を売却する方が高く売れますので、競売にかかる前に債権者である保証協会に相談に行くことが大切です。

また、競売は途中でも取り下げることができるので、債権者である保証協会と協議の上、後から任意売却に切り替えることも可能なので覚えておきましょう。

目的は競売ではなく、残債を回収すること

債権者である保証会社の目的は競売を申し立てて、住宅を入札にかけることではなく、代位弁済した住宅ローンの残債を回収することになります。任意売却によって残債が全て回収できたり、任意売却をして残債が残ってもその後の返済に関して前向きな材料があれば競売を取り下げることは多いです。ただ、競売を申し立てた保証協会の権限で競売を取り下げることができるのは、入札の開札開始日の前日までとなっています。

もう少し詳しく説明すると、競売は申し立てをしてから、２ヶ月後くらいを目処に配当要求周忌の公告といって、これからこの物件を競売しますという裁判所の手続きがあります。競売開始後にスムーズに入札してもらうための事前告知のようなものです。そしてそこからさらに２ヶ月ほどすると執行官と不動産鑑定士による最低売却価格が決定し、住宅の所有者に通知が届きます。

それから３ヶ月目に入ると入札が始まります。そして２週間後に開札がおこなわれます。

先ほどお伝えしたように、この開札日の前日が任意売却に切り替えができる期限になります。競売を申し立てられて約７ヶ月ほど猶予がありますので、債権者である保証協会としっかり協議を行いながら最善の方法が実行できるようにしましょう。

万が一開札が行われると、その１ヶ月後には売却許可が下ります。購入者が保証会社に入金が済み次第、住宅から強制退去という流れになります。

そうなると競売の申し立てから強制退去までの期間は約９ヶ月が目安ということになります。

まとめ

住宅ローンを滞納によって、競売を申し立てられてから強制退去までの流れを説明しました。住宅ローンを返済できなくて滞納を続けている中でも、その段階ごとに相談する窓口や検討していくことが変わってきます。これまでの流れをおさらいして、次の後編で相談するタイミングをしっかり把握しましょう。