この記事は前編からの続きになります。まだご覧になられていない方は前編からご覧ください

住宅ローンが払えず滞納したら即行動を！放置は厳禁です！（前編）へ

さて、前編では住宅ローンが払えず滞納した特に放置してはいけないということをお伝えしました。そして後編となるこちらの記事では滞納してからの対策方法の１つ任意売却について説明していきたいと思います。

ローンが払えない住宅の売却方法2：任意売却

すでに滞納が続いて、信用情報にキズがついてしまった場合は、原則として一般売却を行うことができません。しかし、その状態を放置すれば、最終的には差し押さえ・競売となってしまいます。

そこで、競売を防ぐ方法として「任意売却」を検討してみましょう。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローン等の借入金の返済ができなくなり、売却価格よりローンの残債が大きい場合でも金融機関の合意を得て不動産を売却する方法です。
通常の不動産売却と同様の手続きで進められるため、買い手をじっくり見極めたり、引き渡し日を買い手と交渉したりすることもできます。

任意売却のメリットと注意点

任意売却には「相場に近い価格で売れる可能性がある」といったメリットがあります。競売よりも高く買ってもらえる可能性が高いため、住宅ローン残債を賄える確率も高くなるのです。また、手続きは通常の不動産売却と大きく変わらないため、滞納の事実が周りに知られるリスクも低くなります。

ただ、任意売却を行うためには、必ず「金融機関の許可」を得なければなりません。仲介会社の査定額が低すぎると、金融機関の合意が得られないこともあるため注意しましょう。

また、滞納した事実は変わらないため「信用情報にキズがついてしまう」ことは避けられません。
なお、金融機関は、売主の任意売却と同時並行で競売の手続きを進めていきます。「競売の開札日前日」までが任意売却のタイムリミットとなるため、注意しておきましょう。

リースバックの可能性も検討しよう

リースバックとは、“セールスアンドリースバック”ともいい、家を売却するのと同時に、その売却した家を賃借することにより家賃を支払いながら居住を続けることができる方法です。

家賃は発生してしまうものの、表向きは居住形態が変わらないため、安心してこれまでどおりの生活を続けられる点がメリットです。

ただ、売却をしてもローンが残ってしまう場合には「家賃と残債の返済」を同時に行わなければなりません。

そのため、無理にリースバックを選択するよりも、家賃の安い賃貸物件へ住み替えるほうが金銭的な負担は軽くなるケースが多いといえます。

なお、リースバックでは、特約によって将来的に買い戻しが可能となるケースもあります。

一括査定でサイトは中間マージンが発生するので要注意

前述のとおり、一般売却と任意売却のどちらにおいても、「売却価格」と「売却までのスピード感」が重要なポイントとなります。

そのため、売却価格の下限やタイムリミットなどの個人的な事情を理解してくれる仲介会社を選ぶことを薦められることもあるでしょう。

不動産売却査定では、物件の特徴やエリアはもちろん、「急いで現金化したい」「個人的事情で売りたい」「差し押さえの前に売りたい」といった売却理由からも、一括サイトを利用する人もいますが、大切な物件をより高く、良い条件で売るには信頼のある不動産会社を直接探した方が結果良い任意売却につながります。

まとめ

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には住まいを差し押さえられ、競売にかけられます。
返済が苦しくなり始めたら、すぐに家計の見直しや金融機関への相談といった対策を行うことが大切です。滞納前であれば、一般売却を行ってローン残債を解消するのもひとつの方法です。すでに滞納している場合でも、任意売却が成功すれば競売を防ぐことは可能ですので放置せず、必ず行動を起こしましょう！