住宅ローンの返済中には、失業や収入の減少といった予期しない事態に見舞われてしまうこともあります。

特にコロナ禍の昨今においては、取り巻く状況の変化によって、住宅ローンの支払いが苦しくなってしまうケースもあるでしょう。気をつけて欲しいのが何もせずに放置しておくこと。最悪なケースになることが多いのです。

今回は住宅ローン返済が難しいときの対処法について「苦しくなり始めたとき」と「滞納が続いているとき」の2つのパターンから解説します。

住宅ローンが払えない状態が続くとどうなる？

具体的な対処法について見ていく前に、まずは住宅ローンが返済できなくなった後の流れを理解しておきましょう。

住宅ローン滞納後の流れ

基本的に、一度の滞納によって、何か大きなトラブルが発生することはありません。滞納をすると、支払い忘れなどを通知するために、普通郵便で督促通知が送られます。
しかし、滞納が2ヶ月、3ヶ月と続くと、電話や訪問による督促が行われるとともに、個人信用情報にキズがついてしまうのです。さらに滞納が続くと、やがては分割返済を行う権利を失い、ローン残債の一括返済を求められてしまいます。

そのうえで、一括返済ができない場合は金融機関によって住宅を差し押さえられ、最終的に「競売」にかけられてしまうのです。

競売の仕組みとデメリット

金融機関によって差し押さえられた住宅は、裁判所を通して強制的に売却・換価されます。このように住宅を強制的に売却して、ローン返済にあてる手続きが“競売”です。
裁判所が不動産の価値を評価したうえで、希望者の入札を行うため、もともとの所有者は売却に関わることはできません。

そのため、通常の売却手続きを行った場合と比べて「売却額が6～8割程度まで安くなってしまう」点が大きなデメリットです。

住宅ローンにおいては、仮に住宅を売却しても債務が残る場合、債務の返済義務は依然として残ります。また、競売の手続きを通して「周囲に滞納の事実を知られる可能性がある」という点もデメリットです。

競売においては、入札者を募る目的で、官報などによって情報が広く掲載されることとなります。また、裁判所の関係者が自宅を訪ねることもあるため、周りに知られてしまうリスクは低くありません。

このように、競売には大きなデメリットがともなうため、返済が苦しくなったときには、放置をせずに対策をとることが重要なのです。

ローンの支払いが苦しくなり始めたときに考えるべきこと

ローンの返済が苦しいと感じ始めた段階であれば、すぐに手を打つことで状況が改善されるケースもあります。まずは固定費を中心に「家計の見直し」を行い、支出を減らしながら返済を続けられないか検討しましょう。

そのうえで、返済ができない場合には、「住宅ローンの借り換え」を行うといった方法もあります。これは、金融機関の審査を受けて、より金利の低いローンに借り換えるというものです。

もともとの金利が高い場合は、借り換えによって月々の返済負担を軽減できる可能性があります。ただ、この方法には手数料などの自己負担が発生するため、返済額軽減の効果と照らし合わせながら慎重に判断することが大切です。

そのほかには、「金融機関に返済計画の変更を相談する」方法もあります。事情によっては、「返済期間を延ばす代わりに毎月の返済額を減らす」「一定期間の負担額を減らす」といった措置を認めてもらえることもあるのです。
また、コロナ禍の影響によって返済が厳しくなっている場合には、一定の要件を満たすことにより、特例として住宅ローン以外の債務を減免してもらえるなどの制度も設けられています。

いずれにしても、滞納をしてしまう前に金融機関へ相談することが大切です。

ローンが払えない住宅の売却方法1：一般売却

まだ住宅ローンの滞納をしていない場合は、返済不能になってしまう前に、現在の住まいを売却することも検討する必要があります。ここでは、現在の住まいを売却するときの注意点について見ていきましょう。

一般売却のメリット

一般売却のメリットは、通常の不動産取引と同じように住まいを売却できる点にあります。ローンを滞納する前であれば、金融機関の許可をとらずに、自分の意思で売却活動を行えるのです。
もっとも高く売却できる方法でもあるため、売却代金で住宅ローン残債を支払える可能性も高くなります。競売のデメリットを考えると、一般売却は損失を防ぐ有効な方法だといえるでしょう。

一般売却の注意点

不動産を売却する際には、売却代金を使ってローンを完済できることが条件となります。売却価格が残債を下回ることを「オーバーローン」と呼び、残りは自己資金などで賄わなければなりません。

そのため、売却をスタートする段階で、残債と売却相場を見比べながら判断する必要があります。また、売却には3～6ヶ月程度の期間を要するのが一般的です。

売却代金が手元に入るまでの時間を考慮すると、返済が苦しくなり始めた時点で、すぐに検討することが大切となります。

一般売却を成功させるコツ

一般売却において、売主が特に力を入れるべきなのは仲介会社選びです。仲介会社によって、得意とする分野やエリアは異なるため、物件に適した依頼先を見極める必要があるのです。
たとえば「都心のコンパクトなマンションに強い」「郊外の一戸建て売却に関する実績が豊富」など、売りたい物件から会社を絞り込むことが成功のポイントとなります。

それでは後編では住宅ローンが支払えずに滞納して知った場合の売却方法の１つ「任意売却」について説明したいと思います。

住宅ローンが払えず滞納したら即行動を！放置は厳禁です！（後編）へ