この記事は前編からの続きになります。まだご覧になられていない方は前編からご覧ください。

住宅ローン滞納による競売を避けたい！自宅が差し押さえられない対策は？（前編） へ

さて、前編では住宅ローンを滞納が続き、自宅が差し押さえられて競売にかかるとどうなるのかを説明しました。そして中編となるこの記事では、競売の仕組みについて詳しく解説したいと思います。

2．競売の仕組みを知っておくことが大切

住宅ローンを滞納し続けると最終的には競売にかけられることがほとんどです。その競売について詳しく説明していきます。競売を避けるべきと言われているのはなぜか？その理由を理解していただくためにも競売の仕組みから説明しましょう

債権者はなぜ家を競売にかけるのか？

金融機関から融資を受けた購入した住宅は所有者のものなのに、なぜ債権者は競売にかけることができるのでしょうか？それは住宅ローンを購入した際に設定されている抵当権があるからです。

住宅ローンを契約する際に、金融機関（＝債権者）はその住宅に抵当権を設定します。この抵当権によって、その住宅が担保になり融資が実行されます。債務者である住宅の所有者が万が一住宅ローンの滞納が続き、返済の目処がつかない場合は、債権者が債権を回収するために強制的にその住宅を売却します。

抵当権を実行して物件を売買する場合は、一般の市場では販売に出すことができません。抵当権を根拠に売却する場合は、裁判所に申請を行い法律の定めるプロセスにそって売却していきます。この売却のことを競売になります。

競売における不動産の売却価格は市場相場からかなり割安！

住宅ローンを滞納した後に、競売を避けたい１番の理由が競売における売却価格が市場価格と比較してかなり安くことです。一般的には市場価格の６０～７０％くらいで最悪な時は５０％くらいになることもあるそうです。

そもそも競売物件の売却価格は誰が決めるとかというと、裁判所によって決められます。

裁判所は執行官と不動産鑑定士が住宅を鑑定して売却基準価格（入札価格の目安）を決定します。この入札価格が安く設定されるので落札価格も大きく下がります。低く設定される他の理由として、内覧ができなかったり、契約不適合の責任が追求できないなど、買取人にとってのデメリットが多いことが挙げられます。

通常の任意売却だと売却価格は高く設定して、買主との交渉で落としていくプロセスですが、競売の売却価格の設定は入札になるので、低い売却価格の設定となるのです。

市場の５０～７０％となると、所有者は大きな損失となるので競売にかかる前に対策を練ることが大切です。

競売による住宅の売却後も残債が出ることがほとんど

競売の目的は支払えなくなった住宅ローンの残債を返済にあてることが目的です。競売によって不動産を手放したからといって、住宅ローンの支払いを免除されるわけではありません。売却によって残債全てが支払えたのであれば良いのですが、残っている場合は残債を払い続けなければいけません。

競売は取り下げることができます！

裁判所によって住宅を差し押さえられて、競売の手続きが始まってもまだ諦めてはいけません。競売の手続きが始まった後でも取り下げることができます。

競売を取り下げるには、競売を申し立てた債権者（保証会社）に取り下げてもらう必要があります。そのため定められた期限までに債権者を説得してもらう必要があります。競売以外に返済を行う方法を根拠をもって交渉して、その同意を得ることができたら債権者から取り下げてもらうことが可能です。

競売を止めたい方、住み続けながら返済したい方は多くいらっしゃいますので、その対処方法などを相談したい方は弊社までご相談ください。

競売を避けるための方法について詳しく知りたい方はこちらの記事をご覧くだだい。

参考記事：

住宅ローンを滞納するとどうなる？その対策を解説します（後編）

まとめ

競売における仕組みを把握できましたか？競売は住宅の所有者にとってはデメリットしかありませんので、競売にかかる前に対策を行う必要があります。

また、競売に至るまでの流れでできる対処方法もありますので対処方法の知識もしっかりつけましょう。

また、ご自身だけで考えずプロに相談することも大切な対策です。

弊社は金融におけるプロである銀行O Bと不動産のプロが在籍しています。無料相談も行っていますのでお気軽にご相談ください。